erdekvedelem

Ha megengedítek összefoglalom - remélem röviden - az ingatlanalapokkkal kapcsolatos eseményeket, ahogy én látom, kicsit megpróbálva a sorok mögé is nézni.

Ezen alapok döntő többsége banki befektetési alap, azaz formailag, jogilag elkülönülve, de tulajdonviszonyilag, müködésileg egyértelműen egy anyabankhoz kapcsolódva funkcionálnak. Az ügyfél-bank reláció szempontjából az ingatlanbefektetési jegy egy pénzügyi, banki termék. Ezt a terméket a bank értékesíti az ügyfeleinek, általában az anyabank neve fémjelzi a befektetési alapot, sugalmazva azon biztonságot, hogy a bank termékébe fekteted a pénzed, a bank befektetési szakemberei gondozzák a megtakarításodat és a kifizetéséért a bank helytáll. (Ez természetesen a kisebb alapokra, ami nem banki hátterű, nem áll.)

Az elmúlt időszakban az ingatlanbefektetési alapok növekvő népszerűségnek örvendtek kis hazánkban. (amibe természetesen a kamatadó jócskán besegített). Hozamuk a banki betétek hozamával azonos szinten leledztek (nagyot tévednek azon hozzászólok, akik kellő jóindulattal kaszálásról vizionálnak), a betétekhez képesti előnyük abban rejlett, hogy azonnal hozzáférhető volt a befektetett pénz (T+2 nap, alapok alapjánál még aznap).

Sikerült is az alapkezelőknek tetemes forrást összegyűjteniük, (mégegyszer hangsúlyozom a kondiciók = azonnali visszaváltás miatt!!) , a bankok és a kapcsolódó intézmények délceg tartással, elégedett mosollyal az arcukon a befektetési jegyek, ezen belül az ingatlanbefektetési jegyek elsöprő térnyeréséről regéltek. A jövőt dimenzionáló grafikonokon a 2010-re befektetési alapokban örzött megtakarítások görbéje surolta a csillagos eget.

Az első viharfelhők a tengerentúlról érkeztek. Az amerikai ingatlanpiaci hírek hatására azon kisbefektetők, akiknek szótárában az ingatlan kifejezés immáron elviselhetetlen kockázatot jelentett, valószínűleg kiléptek a magyarországi ing.bef. alapokból (de ezen döntésnek racionális háttere nem volt). De ők nagyon kevesen voltak. A magyarországii eseményeknek az amerikai ingatlanlufihoz sok köze nincs.

Magyarországon az ingatlanalapok körüli lavinát a nagy mértékű kamatemelés indította el. Ezzel a lépéssel az ingatlanalapok, mint megtakarítási forma, elvesztették a versenyképességűket a többi banki-pénzpiaci termékkel szemben.

A kisbefektetők (és itt fontos megjegyezni, hogy az ingatlanbefektetési jegyek tulajdonosai döntő többségben magyar kisbefektetők, nem pedig külföldi intézményi vagy kisbefektetők, akik az ország megitélésének közelmúltban bekövetkezett változása miatt kimenekítették Mo-ról a befektetéseiket) pedig szerintem teljes mértékben el nem itélhető módon kivonták befektetéseiket a már nem versenyképes alapokból azon játékszabályok alapján, amelyeket a bankok/befektetésialapok + felügyeleti szervek kreáltak a termék létrehozásakor. Az alapokból kivont pénz nem hagyta el az országot, az esetek többségében még magát a bankot sem, hiszen nem tőkekivonás történt, hanem tőkeátcsoportosítás egyik banki termékből a másikba vándorolt a megtakarítás. Tehát bármily logikátlan is, de a bank saját maga teremtette meg egyik termékével egy másik terméke konkurenciáját.

És innentől kezdődik a tragikomédia tipikus magyar változata:

Októberben már a szakemberek számára is világossá vált, hogy az ingatlanalapok müködésést szabályozó rendszer/törvényi háttér csak egy irányba müködik. Nincs B terv. A törvény nem rendelkezik arról, mit kell-lehet tenni baj esetén. Csak egy irányba müködik az egész rendszer, amíg befektetik a pénzt. (Azért ne felejtsük el, itt nem egy Bt. stratégiai terveiről beszélünk, hanem egy 600 milliárdos pénzügyi rendszer szabályzó rendszeréről. Amelyet az elmúlt időkig nem volt idő átgondolni!)

És elindult a tűzoltás, a rá jellemző kapkodással és információs furcsaságokkal.

Amikor két alap likviditási gondba került - és ezt filmes dramaturgia szerint nevezzük a 24 óra utáni órának - a PSZÁF élve egyetlen törvény adta lehetőségével huszáros mozdulattal felfüggesztette az összes alapot. Kommunikálva: hogy a befektetőknek legyen elegendő idejük megismerni a befektetés sajátosságait, stb. + hogy megvédje őket saját maguktól. Ez az az indok, amit egy a müködés szabályainak engedélyezésével/felügyeletével megbizott szervnek nem szabadna kiejtenie a száján. Azért ne 100.000 befektetőtől várjuk el, hogy nőjjön fel a feladathoz és viselkedjen megfontolt befektetési szakemberként, alázattal képviselve a befektetési alapok érdekeit, a szabályzórendszer legyen olyan, hogy a 100.000 emberi tulajdonságokkal felruházott ember (vagyis saját érdekeit szem előtt tartó -ami normális, azonkívül elejétől fogva kiszámítható emberi reakció) ne tudja felborítani az alapok müködését, mert az olyan korrektül le van szabályozva.

A befektetők kapzsiságára hivatkozó kommunikáció erőteljesen megjelent a felfüggesztés két hetében a médiában feltűnt befektetési szakemberek szájából és érdekes módon még itt a blogban is feltünik.

Nem vagyok a hasonlatok embere, de ez olyan, mintha kirakna az óvónéni 20 gyerek elé tíz darab csokit és azt mondaná, vegyetek. Tíz vesz belőle, a másik tíznek nem jut. Az óvónéni meg kiáll középre és a szemére hányja a gyerekeknek mekkora hülyék. Ha mindenki csak fél táblát vett volna akkor, jutott volna mindenkinek. Ki a történetben a hülye, ki állt a helyzet magaslatán, ki cselekedett a a tőle elvárható megfontolsággal: az óvónéni vagy a gyerekek? De ez lehet hogy nem volt a legtalálóbb hasonlat.

Visszakanyarodva: A felfüggesztés alatti két hétben a befektetés jellegét a befektetők számára elmagyarázó kísérletre még csak próbálkozás szinten sem került sor. Hiszen nem is ez volt a cél, ez csak a kommunikációs maszlag volt a történetben. Elég gyorsan napvilágot látott, hogy már a felfüggesztés előtti héten is gőzerővel folyt az alapok törvényi szabályozását módosító rendelet megvitatása. Amelyet aztán rapid gyorsasággal el is fogadtak, hozzácsaptak valamelyik célegyenesben várakozó csomaghoz, hogy a felfüggesztés lejárta előtt életbe léphessen.

És egyben kötelezték a bankokat, legalábbis ők ebben a kérdésben megbújnak a PSZÁF háta mögött, hogy vezessék be az általatok is ismert változásokat a jegyek forgalmazásában. Azonnal, a kezelési szabályzat egyoldalú módosításával, sőt annak rendkivüli közzétételi kötelezettségének ellentmondva, PSZÁF rendeletre hivatkozva.

Így most már szabályozott keretek között kerülhet sor a temetésre. Az alapok az új szabályozás szerint emberi fogyasztásra alkalmatlanok, ilyen kondiciókkal élő ember már nem fog beszállni. Innen már csak kiszállni lehet, amit innentől kezdve mindenki a vérmérséklete szerint fog megtenni. Mindenki kényszerpályán mozog, az egyetlen piaci résztvevő, aki meg tehetne valamit, még nem érzi át a döntése súlyát.

Mire is gondolok?

Elnézést ha ismétlem önmagam, ez a termék számomra egy likvid banki megtakarítási forma, (amely természetesen ki van téve az ingatlanok, mint befektetési eszköz árfolyammozgásának, de az árfolyam még stabil, nem ez a probléma gyökere). Így lett pozicionálva a piacon így adták el nekem a bankban. Nem nevesincs cégek kétes ajánlatainak, extra profitot ígérő mézesmázos igéreteinek bedőlt kisbefektető vagyok (tehát nem Globex, Baumag, Pilis Invest szindrómáról van szó, az ezekkel való összehasonlítás gyökeresen téves), tudatában vagyok az egyes befektetési formák kockázatának (itt utalok azokra, akik az öreg a részvényen még többet lehet bukni mélységben vélik látni a problémát), hanem a bankomban, a bankom nevét viselő, a bank által likvidnek és alacsony kockázatúnak minősített terméket vettem, azonnali visszaváltási kondicióval. És magával az eszközzel az égvilágon semmi gond nincs. Csak a konstrukció volt szarul szabályozott és a bankok ellehetetlenítették a saját terméküket egy másik előnyére.

Úgy érzem, a bankok nem fogták fel, hogy presztizsveszteség nélkül nem fognak tudni kiszállni egy ilyen történetből. Hosszú távon nem lesz életképes a 100.000 kapzsi kisbefektető bedöntötte az alapokat, vagy a PSZÁF akarta, mi nem akartuk kommunikáció, kiegészítve azzal, hogy fáradjon át a másik ablakhoz, a kollegám továbbra is szívesen áll rendelkezésére a többi pénze befektetéséhez. Egy új likvid terméket ajánlunk, ahol a befektetett pénze nemcsak az állampapírokkal vetekvő hozamokkal, hanem azonnali ... blablabla....Ez nem fog menni!!!

A jegybanki alapkamat emelésével kialakult megváltozottt piaci helyzetre a piaci szereplők nem reagáltak a tőlük lvárható szakértelemmel. Jól fizetett, a gazdasági elittet képviselő top-menedzserek stratégiai tervezése nincs azon a szinten, hogy két lépéssel előre gondoljanak. Hogyan zajlik egy brain-storming a bankban? A Financial Local Hero-k összeülnek az öltönyükben és azt mondják, emeljük fel a betéti kamatot 13 %-ra. És az már fel sem vetődik bennük, hogy az ügyfél kiveszi a pénzét az ingatlanalapból, mint egyik lehetséges forrásból (a részvényalapokból most nem lehet kiszállni) és átrakja betétbe. Mert ha csak ennyit végiggondoltak volna, máris jó pár megoldás kinálkozott volna a tőkeátáramlás kiküszöbölésére.

De nem tették.

Egyet nagyon fontos a jelenlegi helyzet megértéséhez magunkba vésni: nem az ingatlanok értékének árfolyammozgása áll a probléma hátterében. Nem a befektetési jegyek eszközértékének csökkenése inditotta el a folyamatot. A kamatemelés okozta a befektetési alapok megrendülését, és azok, akik léphettek volna, nem léptek. Amikor meg léptek, akkor nem biztos, hogy a legjobb irányba.

Ezért pedig őket teszem felelőssé, hiszen ők rendelkeznek elvileg kellő szakértelemmel ahhoz, hogy ilyen ne fordulhasson elő.

Végszónak: a kezdő banki dolgozóknak is azt tanítják, hogy a bank müködése a bizalmon alapszik. Vajon mennyit áldoznak a bankok a nem kevés nyereségükből arrra, hogy ne veszítsék el az ügyfeleik bizalmát?

Hozzászólás az Index fórumán.